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2018年如何科学拿地

发布时间:2020-02-15 21:58:11

2018年如何科学拿地?

拿地与选址是项目开发的第一个环节。在土地出让市场逐渐规范,供应量日渐减少的形势下,拥有土地无疑已成为开发商的核心竞争力。因此,即使在低价持续高涨的面前,开发商也毫不退缩,但是最终使得土地成本在整个商业地产开发项目总投资中所占比例不断上升。

法则一:拿地选址的六大重要意义

商业地产选址是一项长期的投资,直接关系到企业经营的战略决策,是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据,他的重要性主要体现在以下六个方面:

1、商业地面资源的不可再生性

每个人都认为北京的王府井大街、广州天河中心、上海的南京路是选址的最佳地点。但是,商业地面资源的不可再生性,让开发商对商业物业的选址十分谨慎。因为特定开设地点决定了商业物业可以吸引有限距离和地区内的潜在顾客的多少,这也就决定了商业物业未来的盈利能力,从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。

2、大投入的风险性

一个大型的购物中心或综合体动辄需数十亿的投资,这些投资在竞争日益激烈的商业地产开发狂潮中该如何收回回报?万达广场在广州白云的投资超过50亿,你能说万达集团头上没有带一个风险的紧箍咒,毕竟他要面对天河城、正佳广场以及太古汇的竞争。第一个环节的交手其实就是选址,所以,万达经过大量的研究选择了消费潜力巨大,但商业资源匮乏的白云新城。万达的选址是一种以守代攻的选址。他想占据白云商圈的核心优势,弥补竞争的风险。

3、战略的需要

中粮的大悦城是要开启一个新的西单,其设计费就花了一个亿。它为什么要选择在西单商圈?它要奠定商业地产的战略目标,做最好的综合体,这是战略的需要。如果从微观层面来说,主要还是经营目标的需要,商业的位置是确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件和市政规划要求。它们将严重影响着商店顾客来源和顾客的组成。商店对商品的选择和价格的确定,商店对营销策略的选择。因此,商业物业地址所在地区的特点是达到策略的可实施性和目标的可实现性的先决条件。

4、战术的需要

商业物业选址是否合理,是影响商业物业经营效益的一个重要因素。选址合理,就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业间,如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下,选址合理必然带来较好的经济效益。所以,选址是商业物业成功的重要命脉线,它将直接影响到商业物业的生死存亡。

5、顾客的需要

顾客是商业物业生存的基础。商业物业地址的选择要贯彻便利顾客的原则。以节省顾客的购买时间、节省市内交通费用角度出发,最大限度的满足顾客需要,否则失去顾客的信赖和支持,企业也就失去存在的基础。所以说,合理选择场址,满足绝大多数顾客的需求特点和购买习惯,力求为顾客提供广泛的选择机会,使其购买到最满意的商品,获得最大程度的满足,以实现最佳的社会效益。

6、土地储备的需要

商业地产的竞争已不是一店的竞争,而是进入了规模化作战。万达集团从2008年开始疯狂拿地,而且拿的地都是区域市场的优质地块。所以,这也为万达在任何一个区域市场都能占据竞争优势地位奠定了基础。对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给。也就是要今年储备 明年、后年、大后年的土地,因此,土地储备的第一步关键因素就是选址。

法则二:科学拿地

1、拿地模式

现阶段,开发商从市场上拿地的方式主要有两种:

从公开市场上拿地,开发商首先要对竞拍的土地进行估价。常用的土地估价方法是剩余法,也称假设开发法。就是在计算土地资产的价格时,要将土地资产的预期开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费。以价格余额进行拆现,估算估价对象土地价格的一种方法。它适用于能够确定的预测未来现金流的土地资产的估价。公式如下:

地价 = 房地产开发价值 - 总建筑费 - 专业费 - 管理费 - 利息 - 销售费用 - 税费 - 利润/(1+贴现率)×开发期

从下表中可以看出,影响土地估价的因素中最主要的有3个:预期房地产价格、开发成本控制和开发商的利润要求。

同一地块,开发成本不同、预期的房地产价格不同、对利润要求不同的开发商对同一地块的估价也不一样,在市场化拍卖中,被拍卖土地总是被开发成本低、预期房地产价格高、利润要求低的开发商获得,因为他们更愿意出高价。

地价构成表

2、拿地动力

品牌开发商对房地产开发整个流程相当熟悉,且在其中某些环节控制力非常强。为储备土地的需要,他们在剩余法的基础上,摸索出一套适合自己本公司的测算地价的方法。

一般来说,品牌开发商的目标利润率要低于一般开发商和普通开发商,在15%左右,保证其在拿地的时候有更大的竞争力。影响品牌开发商的利润率选择的因素主要有以下几个方面。

(1)、企业品牌战略

开发商为了进入一个新的地区开拓业务,达到宣传自己品牌的目的,有意识的降低自己的利润要求,往往会采取高价拿地的策略。

(2)、土地储备战略

有的开发商土地储备少,公司无地可开发,无法向股东交代,拿地时会将自己的利润率降低。

(3)、企业公关战略

有的开发商为了同当地政府搞好关系,追求社会效益,会适当的降低自己的经济效益。

3、看地技术与价值评判

以什么为标准评价商业经营场所的价值?开发商以商圈及立地条件为试点,判断场所具有多大的商业地产开发价值。开发商不仅希望未来商圈扩大,同时也希望商圈质量提高,高层次的商圈可以吸引高端商业的进入,同时带来物业的升值。对一般的商业地产开发来说,建筑时间一年,年收回建筑投资,接下来就是业态调整。这并不是开发商情愿这么做,而是激烈的市场竞争要求从选址开始就要考虑年后的业态调整,以适应环境的变化。

除了商圈以外,了解地块价值的其他手段如下:

第一,调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况;

第二,调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大);

第三,调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势;

第四,调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划;

第五,调查目标地块的商业价值和机会点;

第六,调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。

商业地块判析方法

法则三:拿地选址的五项考虑因素

商场上有句名言,“一步差三成”,还有句叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮。一定要反复研讨,一定要看政府长期规划,多方面进行综合评估。1、客流是否支撑

商业中心是消费中心,从经济效益上来讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的需求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上来讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度的利用城市的各种基础设施。所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

客流研究1:相同客流的不同地区,因客流的目的、速度、时间不同,选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区,客流一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有关系的观光浏览,为以后购买做准备。这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长

,流动时间较为分散。有些时候,除了人口密度的因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的重要因素。必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。

客流研究2:选址需要调查分析街道两端的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。

客流研究3:选址要分析街道特点和客流规模的关系,街道交叉路口客流量较多,是选址的最好位置。

客流研究4:对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律以外,还可以在原有路上加以改善开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动的引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。

2、交通状况是否支撑

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在追求商业最大货物销售范围的原则下,选址时因使顾客交通费用达到最小。

商业中心交通可达性的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境是否支撑

考虑设店地点附近的商业规模和数量,同一地区过多的商业供应势必影响经营,此为趋异性。另一方面,顾客希望广泛选择商品,一次性购足所需商品,有些商业物业又有集中趋势,相邻而建,此为趋同性。同时,要有足够的消费群体以及购买能力。人口达到多少、人均可支配收入多少,能开多大规模、什么档次的商业已有明确的参比规律。不能满足时,将有极大的开发风险。

4、地形特点是否支撑

分析地形特点,选择能见度高的地点(两面临街的地点能见度最高),扩充橱窗面积,增辟出入口以减缓拥挤。街道的入口处、公共场所迎面处能见度都很高,街道的凹进部位能见度就比较差。

5、城市规划要求是否支撑

要符合城市发展规划和配套设施的要求,要考虑足够的停车位,还要考虑城市交通系统是否支撑。根据商业设施定位,需要相应的市政设施支撑。

商业项目选择的三类区域:

法则四:拿地选址的六项策略

策略一:抓住聚客点

确定商圈后,分析自身聚客点。不止看客流总量,同时要分析客流构成及客流运动规律。辨别哪些是有效客流,对影响客流的因素进行量化分析。

(1)、判断最主要聚客点

聚客点与人流动线有关,记录计划开店位置经过的人流,除了该位置人行道人流外,如果路窄,还要计算马路中间的和马路对面的人流,如果路过宽就成了隔离带。

(2)、聚客点的形成规律

商业项目选址时,做好地块客流量的调查,分析地块周边的客流量,辨别客流构成的特性,以及客流到达的方式和客流运动的规律。

(3)、聚客点的选择会影响商圈的选择

一个商圈有没有聚客点是这个商圈是否成熟的标志。

策略二:关注地块周围的人口密度

(1)、为何要分析人口密度

对商业地产项目周边的人口密度进行分析,首先就要对人口分布和人流动向进行研究。

(2)、如何区分人口密度

一般的开发商分析人口密度时,采用居民数量比面积来计算,这样显得太简单和粗糙。分析潜在消费群体时,需要用发展的眼光来看,分析未来的人口密度可能增加的情况。

(3)、人口密度分析切不可掩耳盗铃

在商业地产决策过程中,常常为了论证一个项目成功的必然性,总是找到各种有利的数据来说明本项目必然走向成功,而淡化可能导致项目失败的各种现象。在商业地产前期的可行性论证中,关于“人口密度”的掩耳盗铃普遍存在。

(4)、人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小

项目周边有庞大的基础消费群体支撑的项目比较容易成功,能大大降低项目开发运营风险。

策略三:选址还要选消费者

在选址阶段,我们就应该对潜在消费者的可支配收入水平进行调查和分析。选择在基础消费群的人均可支配收入高、消费能力强的区域,成功的可能性更大。

策略四:选址实际上是和竞争对手较量的第一个回合

(1)、竞争的学问

商业都喜欢扎堆经营,虽然面临竞争,但同时也有在竞争中共同把市场做大做强。但竞争也是适度的,需要避免同质化的市场竞争。在做大型商业地产项目时,在选址阶段就要对面临的竞争进行全面、科学的评估。

(2)、如何对选址地块的竞争对手进行评估?

对大型商业地产项目而言,我们应从三个方面去综合评价竞争对手的情况。首先是规模的比较,规模差距不大,就需要慎重考虑其威胁因素,规模差距较大,则对项目的影响和威胁就不大;其次是考虑竞争对手的业态,如果它规模不大,但是业态单一,是项目主力店的直接对手,那么就会对项目主力店的构成直接威胁;最后一个方面是距离,距离越远对项目的影响越小,越近对项目的影响越大。

(3)、为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”?

超市主要经营的都是家庭消费的易耗品,需要经常购买。从方便性来讲,距离远购物不便,一般不考虑,都是服务附近的社区。大型超市的辐射半径大多在2000米以内,或者步行20分钟以内。如果沃尔玛与家乐福在2500米以内,辐射商圈大部分重叠,竞争加剧;从经营品种的丰富性来讲,消费者去超市就能买全吃、喝、住、行等日常所需的商品,在这一方面沃尔玛与家乐福提供的商品相近,实力相当,竞争加剧;从品牌上来讲,沃尔玛与家乐福都是国际品牌,品牌优势相当,在选址时会避免直接的竞争,各自营造自己的商圈。

策略五:5A选址

在没有确定具体商家的情况下,商业设施的规划选址要考虑5A法则(A是指便利的英文的字头)。5A法则的基本内容为:

策略六:紧随地铁,扎堆商圈

商圈的位置,交通是首先考虑的方面,其重要性关系到商业地产建设的成败。商业地产选址,很大程度上是跟随地铁建设的脚步。在以地铁交通为主的大都市里,购物中心呈现地铁商圈的特点。在城市较为发达的商圈往往集中着一个以上的购物中心或大型商场,他们并未因竞争激烈而影响经营,反而共同将商圈氛围推向高潮。来源:立东先生

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