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业绩大增难掩粗放之弊新天鸿宝业亟待整合

发布时间:2019-08-16 19:25:18

  本报 荆宝洁

  资产注入令天鸿宝业(,,)(600 )发生了脱胎换骨的变化。年报显示,2007年公司实现营业收入72.55亿元,仅次于万科A()、保利地产(,,)()、金地集团(,,)(600 8 .SH),在国内上市公司中排名第四。

  尽管营业收入急剧增加,但资产注入仍未能使天鸿宝业避免尴尬。截至2007年底公司资产负债率已达82%。此外,在61家房地产上市公司中,天鸿宝业的净利润增长率仅仅排名22。

  4与22之间,究竟有多大的鸿沟?从一个站在亏损边缘的小公司一跃成为去年国内房地产上市公司营业收入排名第四的公司,这其中发生了怎样的巨变?

  区域布局和管理架构初定

  天鸿宝业披露的年报显示,2007年公司实现营业收入72.55亿元,同比增长56.72%;实现净利润 .17亿元,同比增长89.44%。而2006年,天鸿宝业全年的营业收入只有0.48亿元,并一度陷入无新项目可售的局面。

  剧变系于定向增发。

  2007年12月,天鸿宝业通过向首开集团定向增发股票收购资产,将首开集团下属主营业务资产注入公司,大幅提升了公司的资产规模和项目规模,同时,公司的业务范围也从北京和天津两地扩展到华东、华南地区。

  收购完成后,天鸿宝业新注入房地产开发项目21个,土地一级开发项目2个,新增项目合计占地面积287万平方米,新增项目合计建筑面积588万平方米。“新项目的注入使公司2007年度各项生产经营数据与上一年度相比均有了大幅增长,极大地提升了公司的经营规模和赢利能力,也增强了公司抗风险的能力,由于项目结算的原因,进一步的增长将在2008年和2009年体现。”国信证券分析师陈林对本报表示。此前天鸿宝业因仅拥有5个房地产开发项目,业绩挣扎在亏损边缘。

  首开集团也重新为天鸿宝业规划了未来。未来,公司开发产品定位为商品住宅,兼顾中商业地产和旅游休闲地产项目。区域布局是以北京为基地,以环渤海和一线城市为重点,选择介入有发展潜力的二三线城市,在东南沿海和中西部建立若干区域总部并形成辐射。

  更显著的变化是,天鸿宝业调整了管理架构。据了解,未来的首开股份机构设置包括三级,层级为上市公司机关,包括战略管理中心、投融资管理中心、运营管理中心、核心资源管理中心,上市公司机关不直接涉及项目运作。

  第二层级为北京地区的5个综合开发公司,环渤海、中西部、华东、华南4个区域中心。在功能上,北京的综合性开发公司实际上是房地产开发经营的管理中心,独立核算。外部区域总部是上市公司在相应区域的市场拓展、关系协调、运营监管中心,不直接从事开发业务。

  第三层级则是二级机构的下属项目公司,直接从事项目开发经营。

  焦点:整合、再融资和股权激励

  一次性注入12家企业、规模急剧扩大后的天鸿宝业,面临着诸多问题。

  经过近一年的努力,天鸿宝业现有开发项目总成本和建安成本指标较年初时相比,已有了10%左右的降幅。但相比其营业收入排名第四的身份,公司的盈利能力和业内一线公司相比仍有一定差距。国信证券方面认为,2007年公司三项费用占收入比为10.9 %,同比大幅度下降,但仍处于行业内较高水平;销售毛利率为28.8%,净资产仅为收益率为8.78%,处于中游水平。

  一位对首开集团了解颇深的管理咨询师向本报表示,造成这种局面的主要原因是,国企出身的首开集团,管理比较粗放。天鸿宝业的当务之急是,如何在短时间内将新注入的公司纳入上市公司的规范化管理体系之内。

  前述咨询师认为,整体上市之前的首开更像一支联合舰队,分公司各自为政,项目公司权力过大。在资源共享能力上有所欠缺,从管理的角度讲,意味着过程失控,也增加了营销成本。“首开不像万科这样的企业具备品牌复制能力,有时候你会看到有些分公司盈利能力很强,有些盈利能力很弱,成功的经验很难被复制到其它区域。”他说。

  然而调整管理架构后,首开似乎在逐渐收权。

  北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人薛迥文也向本报表示,管理架构调整后,有利于提升总部的管理能力。“从放权到集权,有可能会牺牲对当地市场的敏感度,但是可以提高管理上的效率。”薛迥文说。

  薛迥文同时表示,“有新的资金进入,将有助于改善目前公司的管理状况。”

  事实上,2007年底公司资产负债率达82%。“公司2006年资产负债率就已经超过了80%,新注入的资产中负债比例也很高,公司再融资的需求很强烈。”陈林说。

  此外,天鸿宝业方面也表示,公司目前薪酬结构单一,对公司董事、监事、高管及核心技术人员的激励作用不明显。公司对高层股权激励意愿强烈。

  “按照现在天鸿宝业的地位,公司高管的薪酬水平相比同规模、同级别地产公司高管薪酬低很多。对高层股权激励是有助于公司业绩提升的。”薛迥文说。

  天鸿宝业证券事务代表龚谦炜对本报表示,再融资和股权激励仍在讨论中,何时进行尚未可知。

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